相続登記が2024年から義務化。売却前に知っておくべきこと【宅建士解説】

2024年4月から、相続登記は「義務」になった

相続登記の義務化は、よく相談を受けるテーマです。「義務化になったと聞いたが、何が変わったのか」「売却予定だが、先に登記しないといけないのか」という質問が特に増えています。

結論からいうと、2024年4月1日以降は、相続で不動産を取得した場合、原則3年以内に登記しなければなりません。違反すると正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります（出典：不動産登記法第76条の2・第164条）。

そして、これは2024年4月以降に発生した相続だけが対象ではありません。それ以前から未登記のままになっていた相続も対象に含まれます。長年放置していた相続不動産がある方は、特に注意が必要です。

義務化の内容を整理する

具体的にどのような義務かを整理します。

相続を知った日から3年以内に登記が原則です。「相続の開始を知り、かつ所有権を取得したことを知った日」が起算点とされています。

また、遺産分割協議が成立した場合には、成立日から3年以内に遺産分割の内容に基づく登記をする義務も別途発生します。つまり、2段階の義務があると理解してください。

なお、2024年4月1日以前に発生した相続については、施行日（2024年4月1日）または「自分が相続で所有権を取得したことを知った日」のいずれか遅い日から3年以内に登記する必要があります。多くのケースでは2027年3月31日が一つの重要な目安になりますが、相続を知った日の認定は個別事情によります。いずれにせよ「まだ先の話」ではなく、すでにカウントダウンが始まっている状況です。

また同時に、相続人申告登記という簡易な手続きも新設されました。これは「自分がこの不動産の相続人である」と登記所に申し出ることで、登記義務の履行とみなされる制度です。遺産分割協議がまとまっていない段階でも利用できます。ただし、あくまで「義務を果たしたことにする」仮の手続きであり、分割が成立したあとには改めて正式な相続登記が必要になります。

売却を考えているなら、登記は先に済ませる

不動産を売却するには、登記簿上の名義を売主（相続人）に移す必要があります。名義が被相続人のままでは、実務上、決済・所有権移転まで手続きを進めることができません。

義務化の有無にかかわらず、売却を予定しているなら相続登記は最優先の準備事項です。登記が完了していないと、買主が見つかっても手続きが止まり、売却のタイミングを逃しやすくなります。

実務上よくあるのが、買主との合意後に「登記が間に合わない」と発覚するケースです。相続登記には司法書士への依頼・書類収集・登記所への申請と一定の時間がかかります。書類が揃っていても、2〜3週間はみておく必要があります。売却活動を始める前に登記を完了しておくのが、最もスムーズな進め方です。

相続登記の費用の目安

登記費用は主に2つです。

登録免許税は法定の税率なので変わりませんが、司法書士報酬は依頼内容によって幅があります。相続人が多い・遺産分割協議書の作成が必要・複数の不動産がある、といった場合は費用が上がりやすいです。

もっとも、相続した不動産の売却額と比べると、登記費用は大きな割合にはならないことがほとんどです。「費用が惜しい」という理由で登記を後回しにすると、過料リスクや売却機会のロスにつながります。

複数の相続人がいる場合の注意点

遺産分割協議がまだ終わっていない場合でも、法定相続分による相続登記や相続人申告登記といった選択肢はあります。ただし、売却を完了させるためには最終的に相続人全員が合意した内容での名義整理が必要になります。相続人間で意見の相違がある場合は、早めに司法書士や弁護士にご相談ください。

また、相続人の中に連絡が取れない方・行方不明の方がいる場合は、手続きがさらに複雑になります。家庭裁判所を通じた別途の法的手続きが必要になることもあるため、このような事情がある場合は早めに弁護士にご相談ください。

一方、相続人全員の合意が取れていても、登記書類の収集に手間がかかることがあります。被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式、相続人全員の戸籍・印鑑証明書、固定資産評価証明書などが必要です。住所の移転歴が多い場合や、養子縁組・離婚歴がある場合は戸籍の収集に時間がかかることもあります。余裕をもって動き始めてください。

相続登記は司法書士に依頼するのが確実

相続登記の申請は、本人が直接行うことも制度上は可能です。ただし、必要書類の収集・遺産分割協議書の作成・登記申請書の作成と、専門的な知識が求められる作業が続きます。

実務的には、ほとんどの方が司法書士に依頼しています。売却に向けた準備と並行して進めることを考えると、プロに任せて確実に完了させる方が効率的です。

費用の見積もりは複数の司法書士に相談することも可能です。不動産会社に相談する際に「信頼できる司法書士を紹介してほしい」と伝えると、取引実績のある事務所を紹介してもらえることが多いです。

まとめ

相続登記の義務化（2024年4月施行）で変わった主なポイントをまとめます。

• 相続を知った日から3年以内に登記義務（違反は10万円以下の過料）
• 2024年4月以前の未登記相続も対象（多くのケースで2027年3月31日が原則的な目安）
• 遺産分割成立後も改めて3年以内の登記義務が発生
• 売却する場合は、登記完了が先決条件

売却を予定しているなら、登記は早めに動き出すに越したことはありません。まずは無料診断ツールで状況を整理し、司法書士への相談と並行して売却準備を進めることをお勧めします。

*この記事は宅地建物取引士（雪下 智且）の監修のもと作成しています。内容は2026年3月19日時点の情報に基づきます。法令・制度は変更される場合があります。相続登記の具体的な手続き・必要書類・費用については司法書士にご相談ください。遺産分割・相続人調査に関する法的問題は弁護士にご相談ください。個別の物件状況・権利関係については専門家の確認を受けることをお勧めします。*