空き家の固定資産税が6倍に！管理不全空家の指定リスクと今すぐできる対策を宅建士が解説

空き家の固定資産税が6倍になるって本当？

本当です。 2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法（空家対策特措法）により、「管理不全空家」に指定されると固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍になります（出典：国土交通省）。

住宅用地特例とは

住宅が建っている土地には、固定資産税を軽減する「住宅用地特例」が適用されています。

つまり、家が建っているだけで固定資産税が最大6分の1になっているのです。

管理不全空家に指定されると…

この住宅用地特例が解除されます。

具体的な税額の変化例：

空き家を放置するだけで、毎年14万円もの出費が増える可能性があります。

管理不全空家とは？2023年の法改正で新設

従来の「特定空家」との違い

2015年の旧法では「特定空家」のみが対象でしたが、2023年の改正で「管理不全空家」が新たに追加されました。

重要：管理不全空家は特定空家の手前の段階で指定されます。つまり、まだ倒壊の危険がなくても、管理が不十分なだけで指定される可能性があります。

管理不全空家に指定される基準

国土交通省のガイドラインでは、以下のような状態が指定の目安とされています。

建物の状態：

• 屋根・外壁の一部が破損している
• 窓ガラスが割れたまま放置されている
• 雨漏りが発生している
• 基礎にひび割れがある

敷地の状態：

• 雑草が繁茂し、害虫が発生している
• ゴミが放置されている
• 樹木の枝が道路や隣地にはみ出している
• 門扉・塀が破損している

管理の状態：

• 定期的な巡回・点検が行われていない
• 郵便受けにチラシ等が溢れている
• 所有者と連絡が取れない

指定から固定資産税6倍までの流れ

管理不全空家に指定されても、すぐに固定資産税が上がるわけではありません。

1. 市区町村による実態調査 — 近隣からの通報や定期パトロールで把握
2. 管理不全空家への指定 — 所有者に通知
3. 指導 — 管理状況の改善を求める
4. 勧告 — 指導に従わない場合に勧告
5. 住宅用地特例の解除 — 勧告を受けた時点で翌年度から固定資産税が最大6倍
6. 改善されない場合 → 特定空家に移行 → 命令 → 行政代執行（強制解体）

ポイント：勧告の前に「指導」があるため、指導の段階で対応すれば固定資産税の増加は防げます。

なぜ相続した家が空き家になりやすいのか

総務省の「住宅・土地統計調査（2023年）」によると、全国の空き家は約900万戸で過去最多を更新しました（出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」）。国土交通省の「空き家所有者実態調査」によると、空き家の取得経緯として相続が過半数を占めています（出典：国土交通省「空き家所有者実態調査」）。

相続空き家が増える5つの理由

特に2024年4月から相続登記が義務化されたため、登記をしないまま放置することは過料（10万円以下）のリスクも加わります。

管理不全空家の指定を回避する方法

方法1：定期的な管理を行う

最低限の管理を続けることで、管理不全空家の指定を回避できます。

最低限やるべき管理：

• 月1回程度の巡回（遠方の場合は空き家管理サービスに委託）
• 敷地内の草刈り・清掃（年2〜3回）
• 郵便物の回収
• 窓ガラス・屋根の破損チェック
• 樹木の剪定

管理費用の目安：

ただし、管理を続けるだけでは根本的な解決にはなりません。管理費用は毎年かかり続け、建物の老朽化も進みます。

方法2：早めに処分する（5つの選択肢）

空き家を持ち続けるリスクを考えると、早めの処分がベストな選択です。

1. 売却する

最もおすすめの方法です。売却すれば管理の手間も固定資産税の負担もなくなり、売却代金を得られます。

• 不動産仲介で売る：時間はかかるが高値が期待できる
• 買取業者に売る：早ければ数日〜数週間で現金化できる
• 訳あり物件専門業者に売る：条件の悪い物件でも買い取ってもらえる可能性がある

相続した空き家を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が使える場合があります。適用条件・計算方法は税理士への個別確認が必要ですが、売却前に時期・対象要件を確認しておくことが重要です。

2. 解体して更地にする

建物を解体して更地にすることで、管理不全空家の指定リスクをなくせます。

解体費用の目安：

注意：解体すると住宅用地特例がなくなるため、更地のまま保有すると固定資産税は上がります。解体後は速やかに売却するか、駐車場等に活用することを検討しましょう。

自治体によっては解体費用の補助金制度があります。上限数十万円程度の補助が受けられる場合もあるので、必ず確認しましょう。

3. 賃貸に出す

立地が良ければ、リフォームして賃貸に出すことも選択肢です。

• 戸建賃貸：ファミリー層に需要あり
• シェアハウス：若年層・外国人向け
• 民泊（Airbnb等）：観光地に近い場合

4. 国庫帰属制度を利用する

相続で取得した土地であれば、「相続土地国庫帰属制度」を利用して国に引き取ってもらうことができます。ただし、建物がある場合は解体が必要です。

5. 民間の引取サービスを利用する

国庫帰属制度の条件に合わない場合や、建物付きのまま手放したい場合は、民間の不動産引取サービスも選択肢です。費用はかかりますが、条件の悪い物件でも対応してもらえる場合があります。

空き家売却に関連する制度・補助金

売却時の税務特例

相続した空き家を売却した場合、一定の条件を満たせば譲渡所得税に関する特例が使える場合があります。特例の名称・制度の概要を把握し、売却前に税理士へ相談することをおすすめします。適用可否の判断・計算は税理士の専門領域です。

また、低未利用の土地・空き家を一定価格以下で売却した場合の控除特例など、複数の制度が設けられています。名称や概要の確認は国税庁のサイトでできます。

自治体の解体補助金

多くの自治体で、老朽化した空き家の解体費用を補助する制度があります。

• 補助率：解体費用の1/3〜1/2
• 上限額：数十万円程度が一般的
• 条件：耐震基準を満たさない、一定期間使用されていない、等

お住まいの自治体のホームページで確認するか、窓口に問い合わせてみましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 空き家を相続したばかりですが、すぐに管理不全空家に指定されますか？

A. すぐには指定されません。市区町村が実態調査を行い、管理状態が基準に達していないと判断した場合に指定されます。ただし、相続後に放置する期間が長いほどリスクは高まりますので、早めの対策をおすすめします。

Q. 管理不全空家に指定されたら、もう手遅れですか？

A. いいえ。指定後に「指導」が行われ、指導に従って管理状態を改善すれば、勧告には至りません。勧告を受けなければ固定資産税は上がりません。ただし、改善を求められている以上、早急な対応が必要です。

Q. 空き家が遠方にあって管理できません。どうすればいいですか？

A. 2つの選択肢があります。①空き家管理サービスに委託する（月数千円〜1万円程度）、②売却や引取サービスで手放す。長期的なコストを考えると、管理し続けるより早めに手放す方が経済的な場合が多いです。

Q. 共有名義の空き家は、一人の判断で売却できますか？

A. 共有名義の不動産は、共有者全員の同意がないと売却できません。ただし、自分の共有持分だけを売却することは単独で可能です。共有持分の買取を専門に行う業者もあります。

Q. 相続放棄すれば空き家の問題から解放されますか？

A. 相続放棄しても、次の相続人や相続財産管理人が管理を始めるまでは管理義務が残ります（民法940条）。また、相続放棄はすべての財産を放棄することになるため、預貯金等のプラスの財産がある場合は慎重に判断してください。

まとめ：空き家は「放置しない」が最大のリスク対策

相続した空き家を放置すると、以下のリスクが同時に降りかかります。

最善の対策は、相続した空き家を早めに処分することです。売却できるなら売却を、売却が難しければ買取業者や引取サービスの利用を検討しましょう。

まずは無料査定で、あなたの空き家がいくらで売れるか確認してみることをおすすめします。

*この記事は宅地建物取引士の監修のもと作成しています。記事の内容は2026年2月時点の情報に基づいています。法制度や税制は改正される可能性がありますので、最新情報は各自治体や専門家にご確認ください。*