【2026年2月開始】所有不動産記録証明制度とは？相続土地の把握が劇的に簡単に
2026年2月2日開始の所有不動産記録証明制度を徹底解説。全国の不動産を一括把握できる新制度のメリット、注意点、相続土地国庫帰属制度との関係を紹介。
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所有不動産記録証明制度とは
2026年2月2日から、相続手続きを大きく変える新制度「所有不動産記録証明制度」がスタートします。
これまで相続の際に最も苦労していた「亡くなった方が全国でどんな不動産を所有していたか調べる」という作業が、一括で証明書として取得できるようになります（出典：法務省「所有不動産記録証明制度について」）。
基本情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 開始日 | 2026年2月2日 |
| 請求場所 | 全国の法務局（オンライン可） |
| 手数料 | 1,600円（窓口請求の場合） |
| 請求できる人 | 本人、相続人、代理人（司法書士等） |
できること
- 亡くなった方（被相続人）が全国で所有していた不動産を一覧で確認
- 自分自身が所有する不動産を一覧で確認
- 法人が所有する不動産を一覧で確認
なぜこの制度が必要なのか
これまでの不動産調査の問題点
従来、亡くなった方の不動産を調べるには、以下の方法しかありませんでした。
| 調査方法 | 問題点 |
|---|---|
| 名寄帳 | 市区町村ごとに請求が必要。全国の不動産を網羅できない |
| 固定資産税納税通知書 | 免税点以下の土地は記載されない |
| 権利証（登記済権利証） | 紛失していると確認できない |
特に問題だったのが「思いもよらない場所に不動産があった」というケースです。
例えば：
- 被相続人が若い頃に購入した別荘地
- 親から相続したまま放置していた山林
- 昔の住所地に残っている土地
これらが把握できず、相続登記が漏れてしまうケースが多発していました。
所有者不明土地問題の深刻化
国土交通省の調査によると、所有者不明土地の総面積は九州本島に匹敵すると推計されています。
これらの問題を解決するため、2024年4月に相続登記が義務化され、それを支援する制度として所有不動産記録証明制度が創設されました。
所有不動産記録証明制度のメリット
1. 全国の不動産を一括把握
これまでは市区町村ごとに名寄帳を取得する必要がありましたが、この制度では全国の不動産を一度に確認できます。
2. 相続登記の漏れ防止
2024年4月から相続登記は義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。所有不動産記録証明制度を使えば、登記漏れを防ぐことができます。
3. 生前対策にも活用可能
本人も請求できるため、自分の財産目録を作成する際にも活用できます。遺言書作成の際に漏れなく不動産を記載できます。
4. 相続放棄の判断材料に
相続開始から3ヶ月以内に判断が必要な相続放棄。不動産の全体像を早期に把握することで、適切な判断ができます。
注意点・制限事項
住所・氏名の一致が必要
所有不動産記録証明書は、登記簿上の氏名・住所と請求書に記載した氏名・住所が一致している不動産のみが抽出されます。
以下のケースでは、不動産が漏れる可能性があります。
- 結婚・離婚で氏名が変わった後、変更登記をしていない
- 引っ越し後、住所変更登記をしていない
- 旧字体・新字体の違い
対策：旧住所や旧姓でも複数回請求することで、漏れを防ぐことができます。
登記されている不動産のみ
登記簿がコンピュータ化されていない古い不動産や、未登記の建物は検索結果に出てきません。
これらについては、従来通り名寄帳や固定資産税納税通知書での確認が必要です。
プライバシー保護による制限
誰でも他人の不動産情報を取得できるわけではありません。請求できるのは以下の方に限られます。
- 不動産の名義人本人
- 相続人（戸籍等での証明が必要）
- 代理人（司法書士など）
相続土地国庫帰属制度との関係
所有不動産記録証明制度と相続土地国庫帰属制度は、密接に関連しています。
手続きの流れ
- 所有不動産記録証明制度で不動産を把握
- 相続登記を完了（義務化）
- 不要な土地について処分方法を検討
- 相続土地国庫帰属制度を利用（条件を満たす場合）
相続土地国庫帰属制度の利用条件
相続土地国庫帰属制度を利用するには、相続登記が完了していることが前提条件です。
所有不動産記録証明制度で把握した不動産について、まず相続登記を行い、その後で国庫帰属制度の利用を検討する流れになります。
最新の統計情報（2025年9月時点）
| 項目 | 件数 |
|---|---|
| 申請件数 | 4,556件 |
| 帰属件数 | 2,145件 |
| 承認率 | 約47% |
詳しくは法務省「相続土地国庫帰属制度の統計」をご確認ください。
今からできる準備
2026年2月の制度開始を待たずに、今からできる準備があります。
1. 固定資産税納税通知書を確認
毎年4〜6月頃に届く固定資産税納税通知書を確認しましょう。これが最も手軽な不動産把握の方法です。
2. 住所変更登記を済ませる
2026年4月からは、住所変更登記も義務化されます（変更から2年以内）。所有不動産記録証明制度を正確に利用するためにも、住所変更登記は早めに済ませておきましょう。
3. 相続登記を完了させる
2024年4月から相続登記は義務化されています。相続した不動産について、まだ登記が済んでいない場合は、早めに手続きを進めましょう。
4. 不要な土地の処分方法を検討
相続した土地が不要な場合、処分方法を検討しておきましょう。
2026年に向けたスケジュール
| 時期 | 制度・義務 |
|---|---|
| 2024年4月〜 | 相続登記義務化（施行済み） |
| 2026年2月2日 | 所有不動産記録証明制度開始 |
| 2026年4月1日 | 住所変更登記義務化 |
| 2026年4月1日 | スマート変更登記制度開始 |
| 2028年頃 | 相続土地国庫帰属制度の見直し予定 |
まとめ
2026年2月2日から始まる所有不動産記録証明制度は、相続手続きを大きく変える画期的な制度です。
主なポイント
- 全国の不動産を一括で把握できる
- 相続登記の漏れを防止
- 手数料は1,600円程度
- 本人・相続人・代理人が請求可能
ただし、住所・氏名の一致が条件となるため、事前の住所変更登記が重要です。
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*この記事は宅地建物取引士が執筆・監修しています。*