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訳あり物件（事故物件など）を相続してしまった
「前の居住者が孤独死した」「雨漏り・シロアリが発覚した」「増築部分が未登記で違法建築かもしれない」——訳あり物件の相続は、何から手をつければいいか分からないという方が多いです。
放置したままにしておくのが最も損です。訳あり物件でも売却・処分の方法はあります。告知義務の範囲を理解した上で、適切な売り方を選びましょう。
知っておきたいポイント
1.告知義務の範囲を正しく理解する
不動産の売却には「心理的瑕疵（事故物件）」「物理的瑕疵（欠陥）」「法律的瑕疵（違法建築など）」の告知義務があります。告知を怠ると契約後に損害賠償を求められるリスクがあります。国土交通省ガイドライン（2021年）では、自殺・他殺・孤独死（特殊清掃不要）等の告知期間の目安も示されています。まず何が告知対象かを把握することが重要です。
2.訳あり専門業者なら告知義務込みで買取可能
訳あり物件専門の買取業者は、事故物件・欠陥物件・違法建築物などを承知で購入します。一般市場での売却が難しい物件でも、専門業者なら現金買取で対応できるケースがほとんどです。価格は市場価格より低くなりますが、「誰にも言わなくていい」という心理的な安心感も選ばれる理由の一つです。
3.物理的な欠陥は修繕してから売るか、値引きか
雨漏り・シロアリ・基礎クラックなどの物理的欠陥は、修繕費用をかけて直してから市場価格で売るか、欠陥を開示して値引きするかの判断が必要です。修繕費用の回収を見込める物件かどうかを不動産業者・リフォーム業者に相談した上で判断しましょう。
よくある質問
Q.孤独死があった家は事故物件になりますか？
A.国土交通省ガイドラインでは、自然死・日常生活での不慮の事故死は原則として告知不要（ただし特殊清掃が行われた場合は告知対象）とされています。自殺・他殺は告知が必要です。個別判断が必要な場合は不動産業者か弁護士に相談してください。
Q.増築部分が未登記の場合、売却前に登記が必要ですか？
A.売却自体は可能ですが、買主・金融機関が把握していない構造物があることを告知する必要があります。未登記部分の存在が明確になった段階で、表題変更登記を行うことを推奨します。
Q.瑕疵担保免責での売却はできますか？
A.買取業者への売却では瑕疵担保免責（契約不適合責任を負わない）条件での売却が一般的です。個人間の売買でも交渉次第で設定できますが、買主の同意が必要です。
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監修：雪下 智且（宅地建物取引士）
本ページは一般的な情報提供を目的としており、個別の法律・税務アドバイスではありません。 具体的な手続きについては税理士・司法書士・弁護士等の専門家にご相談ください。